El arriendo de cabañas turísticas dejó de ser una zona gris en 2024. Hoy paga IVA del 19% sobre el servicio (no sobre el inmueble) y exige inicio de actividades, factura electrónica y declaración mensual. Quien siga arrendando "informal" entra en el radar del SII directamente.
Qué cambió en la tributación de arriendo turístico
Hasta 2023, muchos dueños de cabañas en zonas como Pucón, Chillán o Maitencillo pensaban que el arriendo de inmueble amoblado era una operación no afecta a IVA. Esa interpretación se acabó: la Circular 47/2024 del SII clarificó que todo arriendo de inmueble amoblado con servicios complementarios (aseo, ropa de cama, atención al huésped) es servicio, no arriendo puro, y por lo tanto está afecto a IVA.
Caso real: complejo en Termas de Chillán
Asesoramos al equipo de Cabañas Santa Regina, en Valle Las Trancas, en su formalización tributaria. Llegaron con tres cabañas operando, ingresos por Booking y Airbnb declarados como "renta esporádica" y sin factura electrónica.
El proceso de formalización tomó:
- Inicio de actividades con código tributario 552004 (Servicios de alojamiento turístico).
- Inscripción al Registro Nacional de Prestadores de Servicios Turísticos (Sernatur).
- Acogimiento al Régimen Pro PYME Transparente (mejor opción para socios persona natural).
- Implementación de boleta electrónica de servicios emitida desde el SII gratuito.
- Declaración F29 mensual con IVA débito.
El cálculo concreto: 3 cabañas en zona turística
Para que se entienda lo que cambia con la formalización:
| Concepto | Informal | Formal Pro PYME T. |
|---|---|---|
| Ingresos brutos anuales | $48.000.000 | $48.000.000 |
| IVA débito (19%) | 0 (no declara) | $9.120.000 |
| IVA crédito (insumos, mantención, electricidad) | 0 (sin factura) | $3.500.000 |
| IVA neto a pagar | 0 | $5.620.000 |
| Gastos deducibles documentados | 0 | $18.000.000 |
| Renta líquida sujeta a global | $48.000.000 | $30.000.000 |
| Riesgo fiscalización + multas | Alto (5+ UTM) | Bajo |
En neto, la formalización baja la carga tributaria global porque permite deducir mantenciones, electricidad, gas, internet, mantención de fosa séptica, etc. La clave es documentar todo con factura.
Gastos deducibles que sí o sí debes documentar
- Limpieza y mantención de fosa séptica con empresa formal (Full Fosas emite factura electrónica).
- Servicios eléctricos y mantención (ChileEléctrico).
- Plataformas de reserva (Airbnb, Booking) que retienen comisión y la documentan.
- Aseo y lavandería contratada externamente.
- Productos de hospitalidad (amenities, sábanas, toallas).
- Marketing digital (publicidad, web profesional, fotos).
- Gastos de mantención del inmueble (pintura, reparaciones).
Errores frecuentes y cómo evitarlos
Error 1: declarar todo como persona natural
Si tienes 1 cabaña, persona natural funciona. Si tienes 2 o más, conviene constituir SpA o EIRL para acceder a Pro PYME Transparente con menor carga.
Error 2: no registrarse en Sernatur
El registro en Sernatur es obligatorio para anuncio en Booking/Airbnb formal. Si no estás, te exponen a multa entre 5 y 50 UTM.
Error 3: no separar uso personal de comercial
Si usas la cabaña para tu familia 6 fines de semana al año, eso es uso personal. Hay que prorratear los gastos: lo personal NO se deduce.
Plan de formalización en 60 días
Si llegaste leyendo este artículo y tienes cabañas operando informalmente, el plan que aplicamos es:
- Semanas 1–2: Análisis de ingresos últimos 24 meses y simulación de impacto.
- Semanas 3–4: Inicio de actividades, inscripciones y rectificación si corresponde.
- Mes 2: Implementación de boleta electrónica y procesos de gastos.
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